قرارداد رهن و اجاره یکی از رایجترین و مهم ترین قراردادها بین مردم است و با وجود مزایای زیادی که دارد، مشکلات و تخلفات گوناگونی را هم با خود به همراه دارد. از مهم ترین تخلفاتی که ممکن است در قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر پیش بیاید، یکی تاخیر در استرداد یا بازگرداندن ودیعه از سوی موجر و دیگری عدم پرداخت اجرا از سوی مستاجر یا همان اجاره معوقه است. در صورت عدم آگاهی از موارد قانونی و عرفی، حل و فصل این درگیریهای به ظاهر ساده ممکن است مدت زیادی طول بکشد و به صرف وقت و هزینه زیادی برای طرفین منجر شود.
برای حل مشکلات و تخلفات در قرارداد اجاره، راهکارهای قانونی وجود دارد که بهتر است از آنها آگاه باشید. در این مطلب به چگونگی مطالبه اجاره معوقه از مستاجر و پس گرفتن ودیعه از موجر میپردازیم. با پلازامگ همراه باشید.
چگونه ودیعه را از صاحبخانه پس بگیریم؟
برای پاسخ به این سوال ابتدا باید بدانیم که استرداد ودیعه به چه معنا است. وقتی قرارداد اجاره بین دو طرف منعقد میشود، با انعقاد قرارداد اجاره، مبلغی از طرف مستاجر به موجر پرداخت میشود. مبلغ گرو گذاشته شده رهن یا ودیعه نامیده میشود که مستاجر به عنوان قرضالحسنه و تضمین اجاره ملک به مالک میدهد.
پس از انقضای مدت اجاره، مستاجر میتواند ودیعه یا مبلغ رهن را از موجر یا صاحبخانه مطالبه کند و موجر موظف است با درخواست مستاجر، مبلغ ودیعه را به مستاجر مسترد نماید یا پرداخت کند. اگر پس از پایان و انقضای مدت اجاره، مستاجر ملک را تخلیه کند اما موجر نسبت به بازگرداندن ودیعه اقدام نکند، تخلف کرده است.
مستاجر برای پس گرفتن ودیعه دو راه پیش رو دارد. راهکار اول اینکه در آن ملک به تصرف خود ادامه دهد و منتظر بماند تا موجر ودیعه را پرداخت کند. راهکار بعدی که قانونی است این است که مستاجر باید به مرجع قضایی و شورای حل اختلاف مراجعه کند و با تقدیم دادخواستی تحت عنوان مطالبه وجه، از طریق دادگاه، الزام وی را به استرداد ودیعه بخواهد.
چگونگی استرداد سریع و بدون دردسر ودیعه از موجر توسط قانون و محاسبه خسارت تاخیر در پرداخت ودیعه، نکات و باید و نبایدهایی دارد که برای کسب اطلاعات کامل و دقیق، میتوانید به مطلب چگونه ودیعه را از صاحبخانه پس بگیریم از مجله اینپین مراجعه کنید.
چگونه اجاره معوقه از مستاجر را مطالبه کنیم؟
اجارهبها اولین و مهمترین موضوعی است که بعد از شنیدن واژه اجاره، به ذهن خطور میکند. در قرارداد اجاره یکی از مهمترین مشکلات بین طرفین، عدم پرداخت اجارهبها توسط مستاجر یا همان اجاره معوقه است. چگونگی پرداخت اجارهبها براساس توافقی است که بین موجر با مستاجر صورت گرفته و در متن اجارهنامه تعیین و تصریح شده که میتواند به صورت نقدی در قبال دریافت رسید از موجر و یا واریز به حساب مشخصی که موجر به مستاجر معرفی کرده، به صورت روزانه، ماهانه و یا سالیانه پرداخت شود.
اجور معوقه یا اجاره معوقه به معنی اجارهبهای مکان استیجاری است که مستاجر آن را پرداخت نکرده است. در صورت عدم پرداخت اجارهبها و به تعویق افتادن آن، موجر میتواند با تنظیم دادخواست حقوقی، مستاجر را ملزم به پرداخت اجارهبهای عقب افتاده کند که پس از صدور رأی و انجام مراحل اجرایی، قابلیت وصول خواهد داشت.
نحوه مطالبه اجاره معوقه و وصول سریع و راحت آن به صورت قانونی، مراحلی دارد که میتوانید به طور کامل و مفصل در چگونه اجاره معوقه از مستاجر را مطالبه کنیم از مجله اینپین بخوانید. اما به طور کلی پیشگیری از بروز مشکل، همیشه بهترین کار است. اولین اقدام برای جلوگیری از به وجود آمدن این قبیل تخلفات بین موجر و مستاجر، تنظیم قرارداد رسمی اجاره است که در ادامه به بررسی آن میپردازیم.
چرا اجاره نامه باید رسمی باشد؟
عموما قرارداد اجاره بین مالک و مستاجر به صورت دستی یا توسط بنگاه نوشته میشود، این نوع قرارداد مشکلاتی دارد و طرفین مجبور میشوند برای حل تخلفات، پلههای دادسرا را بالا و پایین بروند. به همین دلیل در سالهای اخیر برای حل قانونی و سریعتر اختلافات بین موجر و مستاجر، به تنظیم قرارداد در دفتر اسناد رسمی، بسیار تاکید شده است.
از نظر قانونی اجارهنامه به سه روش زیر تنظیم میشوند:
- اجارهنامه رسمی یا محضری
- اجارهنامه بنگاهی
- اجارهنامه دستی
طبق قانون کلیه اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسند، قرارداد رسمی محسوب میشوند، مگر اینکه خلاف آن در دادگاه ثابت شود. اسناد رسمی، به خودی خود لازمالاجرا هستند و این مزیت حقوقی اصلی آنها نسبت به سند عادی است. به غیر از اجارهنامههایی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم میشوند، سایر اجارهنامهها غیر رسمی محسوب میشوند. حالا فرقی ندارد که اجارهنامه را بنگاه معاملات ملکی بنویسد یا طرفین به صورت دستی تنظیم کرده و امضا کنند.
اجاره نامههای رسمی لازمالاجرا هستند. مثلا اگر مستاجر در موعد تعیین شده در اجارهنامه ملک مورد اجاره را تخلیه نکند یا در موعد مقرر در اجارهنامه اجارهبها را پرداخت نکند، موجر میتواند به دفترخانه تنظیمکننده سند اجاره مراجعه کند و تقاضای صدور اجرائیه کند و دفترخانه نیز اجرائیه را صادر و به دایره اجرای ثبت ارسال میکند. این پروسه با یک بار مراجعه مالک به دفترخانه و حداکثر ظرف ۴۸ساعت اداری، در دفاتر اسناد رسمی انجام میشود و اداره اجرا نیز مفاد سند را اجرا میکند و ملک را تخلیه یا اجاره بها را از مستاجر وصول میکند.
هر آنچه که در مورد مزایای اجاره نامه رسمی و چگونگی انعقاد آن باید بدانید، را میتوانید در مطلب اجاره نامه رسمی و اجاره نامه غیررسمی از مجله اینپین بخوانید. به طور کلی تنظیم قرارداد در معاملات ملکی را جدی بگیرید و بهتر است پس از آنکه اجارهنامه در دفتر مشاور املاک تنظیم گردید، مانند مبایعهنامهها، در دفاتر اسناد رسمی نیز به ثبت برسد. حتی اگر مالک از دوستان و آشنایان شما باشد. یکی از رایجترین موارد، تاخیر در استرداد یا بازگرداندن ودیعه از سوی موجر است، که به دلیل عدم توجه به مواردی در هنگام تنظیم و امضای قرارداد اجاره و عدم تعیین ضمانت اجرایی قوی برای قرارداد روی میدهد.