وزیر دادگستری با تشریح ابعاد قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سازوکار ساماندهی اسناد قولنامه‌ای، نقش سامانه ماده ۱۰ و ضوابط صدور شناسه یکتا برای پیش‌فروش ساختمان را تبیین کرد.
پیشینه تصویب قانون و لزوم گذر از اسناد عادی
به گزارش پلازا، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول پس از بروز اختلاف میان مجلس شورای اسلامی و شورای نگهبان و ارجاع موضوع به مجمع تشخیص مصلحت نظام، در تیرماه ۱۴۰۳ ابلاغ شد. پیش از این، اسناد عادی و قولنامه‌ای در محاکم دادگستری مورد پذیرش قرار می‌گرفت که این موضوع زمینه‌ساز بروز پرونده‌های گسترده کلاهبرداری، فروش مال غیر و دعاوی ملکی متعدد بود. در پی تاکید رهبری مبنی بر ضرورت سلب اعتبار از معاملات غیررسمی به عنوان مصلحت قطعی کشور، مجمع تشخیص مصلحت نظام این قانون را نهایی کرد تا کلیه نقل‌وانتقالات املاک در بستر دفاتر اسناد رسمی انجام گیرد.
ضوابط معاملاتی اسناد سبزرنگ و نقش جدید مشاوران املاک
بر اساس مقررات ابلاغی، اسناد مالکیت صادرشده از تاریخ ۳ تیر ۱۴۰۳ به بعد که با رنگ سبز مشخص شده‌اند، مشمول الزام قطعی هستند و تاکنون بیش از ۱۱ میلیون سند از این نوع صادر شده است. هرگونه تنظیم مبایعه‌نامه عادی برای این اسناد ممنوع بوده و در صورت شکایت، بنگاه‌های متخلف با جریمه و خطر ابطال پروانه از سوی تعزیرات حکومتی مواجه خواهند شد. مشاوران املاک در سازوکار جدید حق دریافت ثمن معامله یا تنظیم سند عادی را ندارند و تنها موظف به درج پیش‌نویس توافقات در سامانه‌های رسمی یا سکوهای مجاز و هدایت طرفین به دفاتر اسناد رسمی هستند. املاک با اسناد غیرسبز نیز تا پایان مهلت‌های قانونی فعالیت سامانه می‌توانند طبق روال گذشته مبادله شوند، اما توصیه شده است اقدامات رسمی‌سازی صورت گیرد.
ثبت ادعای مالکیت در سامانه موضوع ماده ۱۰
افرادی که املاک خود را به صورت قولنامه‌ای یا مبایعه‌نامه‌ای خریداری کرده‌اند، باید پس از اعلام رسمی فعالیت سامانه ماده ۱۰، ظرف مدت ۲ سال ادعای مالکیت خود را ثبت کنند. این سامانه از اول خرداد ۱۴۰۵ فعالیت خود را آغاز کرده و در فاز فعلی، ثبت ادعا برای املاکی فراهم است که پیشینه سند رسمی آن‌ها از اول فروردین ۱۳۹۶ به بعد صادر شده است. ثبت اولیه ادعا در حکم رزرو حق متقاضی تلقی می‌شود و متقاضی موظف است اقدامات تکمیلی مانند درخواست صدور سند یا طرح دعوای الزام به تنظیم سند در مراجع قضایی را انجام دهد؛ در این صورت، طولانی شدن رسیدگی دادگاه آسیبی به حقوق مکتسبه وارد نخواهد کرد.
رفع موانع تفکیکی و الزام به شناسه یکتا در پیش‌فروش
برای حل معضلات دریافت پایان‌کار ساختمان‌هایی که به دلیل جرایم کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری و عدم همکاری برخی واحدها بلاتکلیف مانده بودند، طبق قانون جدید، هر مالک می‌تواند سهم جریمه واحد اختصاصی خود را بپردازد و شهرداری مکلف به صدور پایان‌کار مستقل برای همان واحد است. افزون بر این، در حوزه پیش‌فروش مسکن، شهرداری‌ها و ادارات ثبت موظفند همزمان با صدور پروانه ساخت، برای هر واحد ساختمانی یک «شناسه یکتا» شامل طبقه، مساحت، پارکینگ و انباری تعریف کنند. تنظیم قرارداد پیش‌فروش در دفاتر اسناد رسمی تنها با استناد به این شناسه مجاز خواهد بود که امکان فروش یک واحد ساختمانی به چند نفر را به طور کامل از بین می‌برد.