با افزایش گزارشها از آسیبدیدگی واحدهای مسکونی در مناطق درگیر، جزئیات تازهای درباره تکلیف قراردادهای اجاره و حقوق مستاجران منتشر شده است؛ ضوابط قانونی نحوه فسخ، ادامه یا تعدیل قراردادها در این شرایط تشریح شد.
یکی از موارد مناقشه بین مستاجران با مالکان واحدهای مسکونی که در جریان جنگ دچار آسیب شد وضعیت سکونت این خانهها است؛ طبق قانون اگر بر اثر بمباران، واحد مسکونی قابل سکونت نباشد از حالت انتفاع خارج شده و طرفین باید به شورای حل اختلاف مراجعه کنند. این وضعیت در شرایطی مثل سیل، زلزله، آتشسوزی و دیگر حوادث نیز مصداق دارد.
عده زیادی از مردم که در جریان جنگ آمریکایی ـ صهیونی از شهر خود سفر کردند مجبور شدند در دیگر شهرها خانه اجاره کنند. در این بین مستاجران میبایست همزمان برای دو واحد مسکونی اجاره بپردازند که این مساله باعث فشار مضاعف به این افراد شد.
این در حالی است که عمده کسب و کارها دچار اختلال شد. تجربه جنگ ۱۲ روزه نشان داد ۳۶ درصد از مشاغلی که دچار وقفه و تعطیلی شدند از امکان دورکاری برخوردار نبودند و به همین سبب معیشت این خانوارها تحت تاثیر قرار گرفت.
پرداخت ودیعه ۳۰۰ میلیونی تا ۲ میلیارد تومانی
وزارت راه و شهرسازی با همکاری بنیاد مسکن وظیفه بازسازی را در استانها را بر عهده گرفت. در شهر تهران نیز شهرداری این مسئولیت را متقبل شد. برای جنگزدهها و کسانی که خانههای آنها در جریان حمله دشمن تخریب یا دچار آسیب شد خدماتی همچون اسکان موقت، اعلام و ثبت خسارت، آواربرداری، بازسازی و پرداخت ودیعه مسکن در نظر گرفته شد. در تهران به هر خانوار آسیب دیده از جنگ ۲ میلیارد تومان و در سایر شهرها بین ۳۰۰ تا ۷۰۰ میلیارد تومان کمک ودیعه اجاره مسکن مدنظر قرار گرفت.
با این حال از بسیاری مستاجران که در جریان جنگ مجبور به ترک خانه و کاشانه خود شدند حمایت خاصی صورت نگرفت.
اما سئوال این است که قانون چه تمهیداتی را برای قراردادهای مسکن در شرایط بحران در نظر گرفته است. واقعیت این است که قانونی مجزا از شرایط عادی برای قراردادهای مسکن و اجاره بها وجود ندارد. بنابراین موجر و مستاجر باید در شرایط جنگی به تعهدات خود در قبال یکدیگر عمل کنند.
این در حالی است که با نزدیک شدن به فصل جابهجایی مستاجران، بسیاری از هموطنان نگران تمدید اجاره خانه در شرایط جنگی هستند. برخی تعهدات مثل پرداخت به موقع اجاره بها، زمان تخلیه، پرداخت ودیعه یا تاخیر تادیه معمولا جزو بدیهیترین اصول یک قرارداد است که تعدی هریک از متعاملین میتواند به فسخ قرارداد و حتی پرداخت خسارت منجر شود.
قانون اجاره در خصوص شرایطی که موجر میتواند اقدام به تخلیه ملک اجاره داده شده نماید موادی را پیش بینی کرده است. این مواد غالبا در قوانین مختلفی نظیر قانون مدنی و قانون موجر و مستاجر سال ۵۶، ۶۲ و ۷۶ آمده است.
مهمترین و رایج ترین شرایط تخلیه ملک در شرایط عادی عبارتند از:
بیش از ۳ ماه از مهلت پرداخت اجاره بها توسط مستاجر گذشته باشد و ایشان هیچ گونه مبلغی به موجر پرداخت نکرده باشد.
مستاجر اقدام به استفاده غیرمشروع از ملک مورد اجاره کند.
مستاجر عین مستاجره را به شخص دیگری منتقل کرده باشد.
علی رغم اتمام مدت زمان قرارداد اجاره مستاجر همچنان به تصرف ملک ادامه دهد.
تورج سرباز ـ عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به تعهدات موجر و مستاجر بیان کرد: انتظار میرفت وزارت راه و شهرسازی یا دیگر دستگاه های مرتبط در شرایط جنگی با تشکیل ستاد بحران، بستههای حمایتی درخصوص بازار اجاره ارایه دهند اما نه در جنگ ۱۲ روزه و نه در جنگ ۴۰ روزه مصوبه یا بخشنامهای درباره بازار اجاره در شرایط اضطرار اعلام نشد.
وی افزود: بسیاری از مستاجران و صاحبخانهها در تماس با ما درخصوص نبود حمایت خاص گلایهمند هستند اما اتحادیه املاک اختیار و وظایفی در این زمینه ندارد. تنها کاری که از دست ما برمیآید ارایه مشاورههای حقوقی و ملکی به موجران و مستاجران است.
سرباز یکی از موارد مناقشه بین مستاجران با مالکان را آسیب واحدهای مسکونی در جریان جنگ دانست و گفت: اگر بر اثر بمباران واحد مسکونی قابل سکونت نباشد از حالت انتفاع خارج شده و طرفین باید به شورای حل اختلاف مراجعه کنند. این وضعیت در شرایطی مثل سیل، زلزله، آتشسوزی و دیگر حوادث نیز مصداق دارد.
تکلیف واحد اجارهای آسیب دیده از جنگ چیست؟
وی ادامه داد: اگر عیوب حادث شود شرط فاسخ ایجاد میشود و موجر باید عیوب را برطرف کند. در غیر این صورت حق دریافت اجارهبها را ندارد. مستاجر باید درخصوص رفع عیوب عین مستاجره، پیامک یا اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر الکترونیک قضایی به موجر ارایه دهد. راه دیگر این است که «ارش» (مابهالتفاوت جنس سالم و معیوب) را بگیرد که این مورد نیز بستگی به توافق موجر و مستاجر دارد.
این کارشناس حقوق ملکی با بیان اینکه دریافت ارش شرایط متنوعی دارد گفت: به طور مثال اگر مالک عیوب را برطرف نکند و مستاجر بر اساس آن عیوب زندگی کند تعیین خسارت صورت میگیرد. حالت دوم این است که موجر به مستاجر میگوید عیوب را خودت رفع کن و هزینه آن را محاسبه میکنم. تعیین هزینه رفع این عیوب نیز توسط شورای حل اختلاف انجام میشود.
وی تصریح کرد: اجاره بها در قراردادهای اجاره به قوت خود باقی است مگر اینکه عیبی در واحد مسکونی حادث شده باشد. مثلا بر اثر اصابت موشک، دیوار ریخته یا در و شیشه شکسته است. در این شرایط مستاجر باید از طریق شورای حل اختلاف در قالب اظهارنامه و تقاضای کارشناسی تامین دلیل بزند. بعد از اینکه تامین دلیل زد و کارشناس تایید کرد باید نسبت به عیوب عین مستاجره را طلب کند. اگر انجام نشد میتواند حق فسخ قرارداد را مطالبه کند.
سرباز درباره زمان اتمام قرارداد نیز گفت: زمان اتمام قرارداد طبیعتا قرارداد فسخ میشود و مستاجر میتواند ودیعه را پس بگیرد. مالک باید درخصوص اعلام زمان تخلیه اظهارنامه بدهد. در غیر این صورت قرارداد ادامه پیدا میکند و مالک نمیتواند تقاضای اجارهبهای اضافه داشته باشد. ممکن است در مواردی هم قرارداد تمام شده باشد اما هیچکدام به یکدیگر مراجعه نکنند و مستاجر، اجاره مثل قبل بپردازد. در این شرایط تا زمانی که موجر اظهارنامه ندهد قرارداد به قوت خود ادامه پیدا میکند.
اطلاعرسانی قبل از اتمام قرارداد ملاک نیست
وی با اشاره به این موضوع که بعضا عنوان میشود باید مالک و مستاجر چند ماه یا چند هفته قبل از اتمام قرارداد درخصوص تصمیم برای ادامه یا فسخ اجارهنامه اطلاع دهند گفت: چنین موضوعی برای قانون ملاک نیست و صرفا زمان اتمام قرارداد، ملاک عمل است. مگر اینکه وجه التزامی در قرارداد ثبت شده باشد. در حالت معمولی قانون، زمان فسخ قرارداد را ملاک قرار میدهد.
با این توضیحات به نظر میرسد بجز موارد آسیب به واحد مسکونی در شرایط جنگی که میتواند به ایجاد تعهداتی برای صاحبخانه منجر شود، قانونگذار در سایر مشکلات و بعضا مناقشات مالک و مستاجر که در جریان جنگ، زلزله، سیل و دیگر حوادث ایجاد میشود در قبال مستاجران سکوت کرده و این مساله دست مسئولان و مدیران مربوطه را برای عدم مسئولیتپذیری باز گذاشته است.
بسیاری از مالکان با مستاجران همدلی کردند
این در حالی است که بسیاری از اقشار اجارهنشین در جریان سومین جنگ تحمیلی علاوه بر اندوه ناشی از بمباران و مصائب جنگ، باید با چالش عدم حمایتگری مادی و معنوی دست و پنجه نرم کنند. قانونگذار و سیاستگذار اما صرفا به حمایتهایی مثل اسکان موقت یا پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن بسنده میکنند.
اما صحنههای زیبایی از همدلی مالکان با مستاجران در جریان دو جنگی که طی یک سال اخیر حادث شد به تصویر درآمد. مالکانی که اجارهبها را بخشیدند یا قرارداد با مستاجران را بدون افزایش اجاره بها تمدید کردند نمونههای بیبدیل این همدلی هستند.
منبع/اقتصاد آنلاین